Situasi ini telah menyebabkan beberapa konversi hotel menjadi ruang siswa dalam dua tahun terakhir, dengan lebih banyak lagi pada tahun 2024.
Pendaftaran siswa non-lokal di lembaga postsecondary di Hong Kong diperkirakan akan melonjak 46 persen menjadi 92.000 pada tahun akademik 2027-2028, dibandingkan dengan 63.200 pada 2022-2023, kata konsultan properti.
Tempat tidur milik universitas untuk siswa non-lokal, bagaimanapun, diperkirakan akan tumbuh hanya dari 21.000 menjadi 27.000 dalam jangka waktu yang sama karena konstruksi yang lambat dan kekurangan ruang yang cocok untuk pengembangan. Jadi permintaan untuk akomodasi pribadi diperkirakan akan meningkat dari 37.200 menjadi 59.500 tempat tidur selama rentang tersebut, meningkat 22.300 tempat tidur atau hampir 60 persen.
Sekitar 10 hotel bintang tiga atau empat di Hong Kong tersedia untuk dikonversi menjadi akomodasi siswa, menurut JLL.
Selama 24 bulan terakhir, kota ini melihat delapan transaksi hotel, di antaranya lima diubah menjadi akomodasi siswa co-living atau pribadi, data yang dikumpulkan oleh CBRE menunjukkan.
Pada bulan Januari, perusahaan investasi global PGIM bermitra dengan Dash Living untuk membeli Ovolo Sheung Wan 56-kunci seharga HK $ 320 juta, yang bertujuan untuk mengubahnya menjadi ruang co-living yang menyediakan akomodasi jangka pendek dan jangka panjang.
Sementara itu, pengembang lokal Wang On Properties berencana musim panas ini untuk mengubah bekas Pentahotel 695 kamar di Kowloon menjadi properti 720 kamar yang menargetkan penyewa mahasiswa. Ini adalah perampokan besar pertama perusahaan ke sektor hotel di kota.
Sejak kenaikan suku bunga dimulai pada awal 2022, investor menjadi lebih berhati-hati dalam memperluas portofolio real estat mereka, yang mengakibatkan penurunan volume transaksi whole-block, kata Macro Liao, manajer senior CBRE untuk sektor hotel dan perhotelan di Hong Kong.
“Menemukan lokasi pembangunan kembali yang berlokasi baik di kota dengan metrik pengembalian yang meyakinkan tetap menantang dalam sentimen pasar saat ini,” katanya.
Namun, investor mempertahankan “pandangan positif” pada segmen akomodasi siswa co-living dan swasta meskipun suku bunga tinggi, dan lebih banyak transaksi hotel untuk konversi dapat terjadi tahun ini, kata Liao.
“Perumahan siswa adalah salah satu sektor utama dari sektor kehidupan, dan masih ada investor yang tertarik untuk masuk ke sektor ini,” kata Antonio Wu, kepala pasar modal untuk Greater China di Knight Frank.
“Saya berharap sektor ini akan terus tumbuh, dan tidak akan mengejutkan saya untuk melihat beberapa proyek lagi selesai tahun ini. Kemungkinan kita akan melihat beberapa usaha patungan ekuitas swasta dengan satu atau dua operator lokal untuk konversi hotel. “
Konversi sebelumnya membuktikan bahwa pendekatan tersebut dapat membuahkan hasil. Misalnya, sewa di Y83, asrama mahasiswa terbesar di kota itu, yang dikonversi dari hotel 388 kamar, telah tumbuh lebih dari 10 persen setiap tahun antara 2022 dan 2024, JLL memperkirakan.
Aset akomodasi siswa di Hong Kong berjalan mendekati tingkat hunian 100 persen, dengan sewa bulanan mulai dari HK $ 5.200 hingga HK $ 14.800, menurut JLL.
Hong Kong akan melihat dua hingga tiga konversi hotel per tahun selama dua hingga lima tahun ke depan, yang mungkin terjadi di tempat-tempat yang dekat dengan universitas dan simpul transportasi, di mana pendapatan bersih dari pengoperasian tempat tinggal siswa dapat lebih besar daripada hotel, menurut Colliers.
“Investor kaya uang tunai dan pengguna akhir, seperti universitas, dengan kemampuan untuk memperoleh sekarang dan membiayai kembali nanti, mungkin berada dalam posisi terbaik untuk mengambil keuntungan dari setiap dislokasi harga,” kata Shaman Chellaram, direktur senior Colliers di Asia untuk penasihat hotel.
“Lingkungan suku bunga tinggi, dan kebutuhan untuk pembiayaan kembali pada hotel tertentu atau aset lainnya, menempatkan beberapa tekanan pada pemilik tertentu, yang dapat menghasilkan harga yang lebih menguntungkan bagi pembeli dan menghadirkan lebih banyak pilihan untuk konversi.”